500-Millionen-Finanzierungsdeal für Start-up GNIW
Der Investor Fortress Investment Group setzt auf das Berliner Unternehmen GNIW, das für Immobilienbesitzer einen Rückmietkauf anbietet. Szeneköpfe haben die Firma in den vergangenen Jahren aufgebaut.
Das Start-up GNIW gewinnt einen Großinvestor: Fortress Investment Group, hinter dem der Staatsfonds von Abu Dhabi Mubadala steht, macht eine Finanzierungszusage über eine halbe Milliarde Euro. Die Mittel werden über ein gemeinsames Anlagevehikel verwaltet. Für diesen Betrag will der milliardenschwere Fonds deutsche Immobilien ankaufen. GNIW, das für „Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft“ steht, sucht die Immobilien aus und managt das Portfolio. Die Arbeitsteilung ist klar: Fortress stellt die Feuerkraft, das Berliner Team die Origination und die Verwaltung.
Dabei hat sich das Unternehmen auf einen sogenannten Rückmietkauf spezialisiert: Die GNIW erwirbt Einfamilienhäuser von älteren Menschen, die ihr Eigenheim zu Geld machen wollen, aber trotzdem in dem Haus wohnen bleiben wollen. Im Gegensatz zu Konkurrenten kauft der Berliner Anbieter immer die Immobilie komplett. Damit halte man das Konstrukt einfach, sagt Sascha Lohfink, der das Unternehmen zusammen mit Henryk Seeger leitet. Bei den Wettbewerbern kauft der Anbieter meist nur weniger als die Hälfte der Immobilie. Teilverkaufsmodelle, die in den vergangenen Jahren aggressiv beworben wurden, zerlegen Eigentum in Scheiben – und hinterlassen oft komplizierte Restwerte, Nießbrauchfragen und Streit über Instandhaltung.
GNIW setzt den Gegenakzent: Komplettkauf, Bewohnenbleiben, ein Vertrag statt eines Patchworks. Für Verkäufer, häufig im Rentenalter, ist das die Liquidierung der Immobilie ohne Umzug. Für den Käufer ist es ein Wohnportfolio mit langfristigem Nutzungsrecht des früheren Eigentümers – Rendite entsteht über den Abschlag zum Verkehrswert, über die Restnutzungsdauer und über den späteren freien Verkauf oder die Neuvermietung. Genau dieses Buch will Fortress mit bis zu 500 Millionen Euro füllen.
Nach einer eingehenden Prüfung soll sich Fortress von der Expertise des Berliner Anbieters überzeugt haben. Der Name wiegt in der Immobilienfinanzierung schwer: Fortress ist ein globaler Alternative-Investor, Mubadala als Anteilseigner im Hintergrund signalisiert langfristiges Staatskapital aus Abu Dhabi, nicht nur einen kurzfristigen Credit-Trade. Eine halbe Milliarde Euro für deutsche Einfamilienhäuser ist kein Fintech-Seed, sondern Institutionalisierung eines Nischenprodukts, das lange nach grauen Vermögensanlagen klang.
Finanziert wurde das Unternehmen von Start-up-Köpfen, darunter der Project-A-Gründer Florian Heinemann oder der Friendsurance-Gründer Sebastian Herfurth. Das ist untypisch für ein Immobiliengeschäft, das eher nach Family-Office und Kreditfonds aussieht als nach Berliner Venture-Szene. Heinemann und Herfurth stehen für digitales Vertriebs- und Produktwissen; Lohfink und Seeger für den operativen Aufbau. Der neue Deal dürfte ein Ritterschlag für die Firma sein: Aus einem von Szeneköpfen mitgetragenen Start-up wird ein Ankaufspartner für einen der großen Alternativinvestoren.
Der Markt, in den das Geld fließt, ist politisch und demografisch aufgeladen. Viele ältere Eigentümer sitzen auf abbezahlten Häusern, haben aber zu wenig liquide Mittel für Pflege, Umbau oder den Alltag. Banken finanzieren das selten als Konsumentenkredit in der benötigten Höhe. Rückmietkauf und Teilverkauf haben diese Lücke adressiert – mit einem Ruf, der zwischen seriöser Altersliquidität und überteuertem Notverkauf schwankt. GNIW wetten darauf, dass der Komplettkauf das Vertrauen zurückholt, das Teilverkaufsangebote verspielt haben.
Für Fortress ist Deutschland ein Markt mit tiefeigentümlichen Einfamilienhäusern, vergleichsweise trägem Transaktionsgeschehen und einem Produkt, das sich industriell nur mit lokaler Auswahl und Betreuung skalieren lässt. Deshalb bleibt GNIW nicht bloß Vermittler, sondern Manager des Portfolios. Ob die 500-Millionen-Zusage vollständig gezogen wird, hängt davon ab, wie viele passende Häuser das Team findet – und zu welchen Konditionen Eigentümer verkaufen. Der Ritterschlag ist da. Einzusammeln sind jetzt die Adressen – Haus für Haus, für bis zu eine halbe Milliarde Euro.